[背景]“CBD东南的百子湾、双井一带是我在北京见过的商业最密集的区域。”中原地产华北区总经理李文杰在北京工作多年，对该区域的社区商业发展有着深刻的印象。CBD东南商业的发展是有目共睹的事实。业内认为，其区域商业结构已相对完整，规模尤其突出，但存在“扎堆”和“过剩”问题。据统计，2006年全年，仅在百子湾区域就有总计达80万平米的社区商业放量。

      而且，与商业密集登场相对应的是，购物客流仍主要集中在少数几个知名的中档商业，目前人气最旺的是双井家乐福店。而乐购等新店首层大多定位是年轻人的时尚品牌，由于目前新社区入住率普遍不高，逛店人群中老年人居多。

      北京工商大学商学院教授洪涛认为，目前北京大体量的MALL商城、高档百货店数量较多，社区商业、郊区商业发展相对滞后。而这凸现了北京地区商业结构的业态结构矛盾。专家担心，上述矛盾可能会成为导致北京未来出现商业“结构性空壳”的原因之一。

      [分析]2007年，商务部将促进消费、扩大内需作为全国商务工作的重点。其中，大力发展社区商业、满足城市中低收入人群需要，是促进城市居民消费的一项重要举措。

     目前，我国国家级的商业示范社区已超过150个，覆盖70多个城市。由于社区商业中大量与百姓生活息息相关的生活保障型业态、业种基本属于微利亏损行业，再加上认识不足、发展不均衡，我国城市社区商业发展面临一些亟待突破的瓶颈。

■社区商业保障居民消费

      近年来，我国商业发展迅速。在大城市的中心区域，商业网点密集，商业设施集中，市场繁荣。同时，许多城市社区的商业设施不足，网点布局不合理，服务功能单一，不能满足居民基本生活和提高生活质量的需求。专家指出，社区商业主要服务于社区，以“便民利民”为最大特色，是保障市民安居乐业的重要基础。

      目前，各地的城市建设不断加快，新型社区大量出现，而在对旧城区进行改造的过程中，原有保障型商业设施纷纷被改建或移作他用。社区商业设施不配套、发展相对滞后的问题随之凸现。从总量上看，社区商业网点设施配套不足，尤其是肉菜店和早餐供应成为最薄弱的环节；从结构上看，社区商业的业态传统型多、现代型少，购物类多、服务类少，不能充分满足居民消费档次提升后的需求；从服务水平上看，连锁经营、电子商务等现代流通方式在社区商业中所占比例很小，绝大多数仍为单体小店。

      目前，包括上海、天津、杭州在内，国内许多城市都在积极探索发展社区商业，鼓励购物、餐饮、家庭服务和再生资源回收等与居民日常生活密切相关的企业，以连锁经营方式进入社区。以上海为例，常住人口密度约为2800人/平方公里。根据行政区划，全市共分19个区县，下辖200多个街道和镇，3400多个居民委员会。到目前为止，上海已有175个社区被列入社区商业建设和改造范围，占全市社区总数的50%左右。其中，122个传统社区的商业配套改造基本完成。改造后的社区商业面积约为400万平方米，主要包括大型综合超市、生鲜食品超市、标准化菜场、各类专业专卖店和生活服务网点等。

■社区商业发展面临瓶颈

      作为商业主管部门，上海市经济委员会在大力推动社区商业建设的过程中发现，当前城市社区商业发展还面临着一些亟待突破的瓶颈：

      首先，对于政府是否需要进行存量调控，存在认识上的困惑。一种观点认为，发展社区商业应当完全依靠市场化运作；另一种观点则认为，政府在保障各种人群基本生活消费的商业设施建设上，应当直接调控，发挥积极作用。

      近年来，上海部分社区出现了值得关注的新情况——社区商业设施总量过剩和结构性不足并存，发展缺乏整体规划、统筹协调。尤其是随着城市建设和旧区改造的不断推进，一些社区居住人口迅速增加，社区商业配套跟不上。但在部分较成熟的大型居住区域内，以大型综合超市为代表的商业设施往往“扎堆”开设，竞争激烈，给社区交通、环境及中小商户带来不利影响。

      其次，政府对必备型商业设施缺乏调控手段。20世纪90年代后期，原有的住宅公共建设配套商业网点管理政策取消，政府对新建居住区的配套商业网点不再有刚性要求。但开发商往往注重房产效益而忽视配套商业，特别是菜场、大众化餐饮、理发、沐浴、维修等带有一定公共服务性质的必备型微利行业，供需矛盾较为突出，居民日常生活受到影响。对此，政府商业主管部门还缺乏有效的调控手段。

      再次，改造、提升传统社区商业较为困难。城市中大量的传统居住区，其配套商业网点与居民住宅往往结合在一起，随着超市、便利店、快餐等新型零售业态不断出现，客观上要求商业和居民区适当分离，既方便购物消费，又能还居民安静舒适的环境。但这些传统社区受建筑空间和周边环境的影响，动迁成本较高，难以将商业网点适度集中，导致改造、提升不易到位。

■国际经验可借鉴

      事实上，许多国家都有各具特色的城市社区商业。近年来，国际上社区商业发展呈现出多功能、综合化的趋势，从社区商业逐步向社区综合服务中心演进。而在此过程中，政府的规划调控往往起到重要作用。

      从国际经验看，政府首先要明确社区商业发展的目标和思路，协调人口、工业、商业、住宅等发展的关系，并且制订相关的法律、法规和标准。

      20世纪80年代，日本通产省推进“社区商业中心”规划，加强商店街的建设。这种100多米长的步行街两侧，有大量商铺、中型超市、便利店、传统杂货店等，能够满足周边居民的日常消费需求。此后，日本又制定《商业集中整顿法》，对商店街的规模、类型、结构、形态等设立统一标准，并成立相关组织，负责具体实施。

      与此同时，许多国家的政府部门还通过行政手段，对社区商业的发展进行调控。如在加拿大，政府统一规划允许发展社区商业的地块，并由政府负责相关地块的地下设施配套建设，然后采用低税率、低土地价格吸引商业企业开店。在规划的区域内，开什么类型的商店，经营什么商品，则完全取决于市场需求。政府可通过税收政策，对相关商品的供需关系进行适度调节。

      专家建议，除了加强整体规划，城市社区商业中与百姓生活息息相关的生活保障型业态和业种，如菜场、大众餐饮、大众理发、大众沐浴、维修、再生资源回收等，基本属于微利亏损行业，应列入公共服务的范畴。政府应制订相关政策，实行部分网点租金补贴等措施，为社区商业创造良好的发展环境。

      各地政府还可尝试采用“部分网点回购”的方法。即通过财政预算或多渠道筹集资金，以成本价向房产开发商回购与居民生活密切相关的服务网点资源，从而对部分社区商业网点的用途实施有效调控。

      此外，适当吸纳社区居民代表，参与社区商业的监督管理。社区居民是社区商业的主要消费群体，吸纳社区居民参与社区商业的监督和管理，能够督促商业企业不断调整经营模式，改善服务，从而使社区商业更加符合社区细分市场的需求，更具有亲和力。

(记者俞丽虹)据新华社信息电

■名词解释：

社区商业

      所谓社区商业，是以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，如一些小型的超市、社区服务站等，因此具有稳定和长远的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。但随着住宅小区建设加速、商业网点和居民服务形式的不断发展，社区商业服务的对象和范围不断扩展，形态也逐步走向灵活多样，成为城市商业圈的一个重要的组成和“补充”部分。

      有专家把构建社区购物网称作“51015”：即居民出家门步行5分钟可以到达便利店；步行10分钟可以到达超市和餐饮店；骑车15分钟可到达购物中心。社区商业是依赖于市民聚集居住区域而逐渐产生的。早期的工矿企业居住区的零售店、小卖部是社区商业的雏形，即第一代社区商业。其服务对象就是小店附近的街坊，凭着便利、实惠而活跃生存在工矿企业家属区的每一个角落，具有顽强的生命力，历经数轮城市改造的沧海桑田，至今仍可见其亲切的身影。第二代社区商业来自于一些开发商把一、二层改建成商铺。结果，原本为住宅配套的“副产品”——底商却给他们带来了巨大的经济收益，甚至高于住宅销售所取得的利润。眼下，开发商又先行一步，开发出各种特色的商业街，即第三代社区商业